Ponencia CwSC: La irrupción del coworking en el mercado inmobiliario

Jorge Zanoletty, CEO de PropTech Lab y World Office Forum. Apasionado de la innovación inmobiliaria. Autor de “La Guía de Edificios de Oficinas” y “Blockchain para todos los públicos”, ha desarrollado casi toda su vida profesional en el ámbito de la consultoría inmobiliaria internacional. Firme creyente e impulsor del PropTech en España y Latinoamérica.


El posicionamiento del Space as a Service dentro de los servicios vinculados al coworking ha cobrado gran relevancia en los últimos años por resultar rentable, siendo un área de negocio clave para muchos centros. El valor añadido que este servicio brinda a las empresas y a sus trabajadores, coincide con las ventajas que ofrecen los centros de coworking a sus coworkers, y que han determinado el diseño y gestión de los espacios, concebidos para fomentar y facilitar la flexibilidad en el trabajo y uso armónico del espacio compartido, la comodidad en el día a día, el sentimiento de pertenencia a la comunidad y la interacción entre los miembros de ésta. Y todo ello en una atmósfera que inspire: porque no se trata solo del “espacio” físico, sino de lo que sucede en él.

No obstante, esta área de negocio también puede ser y de hecho está siendo de gran interés para otro sector: el inmobiliario, que, si bien se muestra receloso ante el coworking como tendencia sólida, percibe una oportunidad en el Space as a Service.

¿Y realmente representa este servicio una oportunidad real para le mercado inmobiliario o simplemente es un área de interés en el contexto del coworking, cuyos objetivos van mucho más allá de los puramente económicos? Para dar posibles respuestas a esta y otras preguntas, Jorge Zanaletti, de Proptech Lab, analizó la incursión del sector inmobiliario en el mundo del coworking en la Coworking Space Conference 2018, centrándose, obviamente, en el Space as a Service.

Cruce de caminos entre dos sectores llamados a encontrarse

Aunque aparecen casos que basándose principalmente en el Space as a Service han experimentado un crecimiento, no podemos decir con absoluta certeza que estemos ante un modelo de negocio sostenible a largo plazo. Desde el sector inmobiliario hay una desconfianza en el trabajo colaborativo. Por otro lado, el Space as a Service requiere una gran inversión inicial, exigiendo como mínimo por un cambio del modelo de cubículos a open plan, y en ocasiones llegándose a una personalización máxima de los espacios al cliente (especialmente empresas con equipos medianos). Además, conlleva una disposición absoluta por parte de los propietarios de oficinas de flexibilizar los arrendamientos, pues la clave de que el negocio pueda ser más o menos rentable se basará en buena parte en el tipo de acuerdo y duración que se establezcan a la hora de formalizar los arrendamientos. No obstante, y a priori, el concepto puede ser tan atractivo desde la perspectiva del coworking como desde la del negocio inmobiliario.

El origen del interés en el coworking por parte del sector inmobiliario lo podemos encontrar a partir de 2007, año en el que se produce la crisis subprime que afectó a propietarios de edificios de oficinas directamente. Además, la mejora de comunicaciones posibilita el trabajo remoto y plantea fórmulas mucho más flexibles en el ámbito laboral.

El crecimiento desde entonces ha sido constante, intensificándose en los últimos años: en 2017 había 15.500 centros de coworking en el mundo, y se espera alcanzar los 19.000 a finales de 2018. Y es que sólo en los últimos 5 años los espacios compartidos han crecido un 200%. La cifra de “clientes” también va en aumento: se prevé que habrá 3,8 millones de usuarios de coworking para el año 2020, y 5,1 millones para el año 2022. Todos estos cambios están directamente relacionados con un nuevo paradigma en el mundo laboral, que afectará a startups pero también a grandes empresas: se estima que en 2020 un 50% de las grandes empresas recurrirá a soluciones de trabajo flexible.

Pero no son estas cifras las que han hecho que los grandes propietarios reparen en el coworking y empiecen a tenerlo en cuenta, sino la irrupción en el sector de uno de los grandes players internacionales: WeWork. Su aparición modifica y amplía los horizontes que el coworking parecía tener, para destacar el arrendamiento flexible y el Space as a Service. En una frecuencia similar, Regus lanza un nuevo concepto alineado con los principios que rigen el coworking: Spaces. El cruce de caminos entre mercado inmobilidario y coworking es ya una realidad.

WeWork: Un caso ¿de éxito?

Para poder hacer una valoración más ajustada de la rentabilidad o no de este servicio para el sector inmobiliario, Jorge Zanaletti eligió un caso de éxito (al menos aparente): WeWork.

Si bien su crecimiento ha sido espectacular, es importante tener en cuenta los condicionantes que han hecho posible su expansión. Uno de ellos es el hecho de que hayan iniciado su andadura en mercados de oficinas alcistas. Aprovechando ese contexto, WeWork ha conseguido firmar arrendamientos a largo término en localizaciones estratégicas, beneficiándose de un precio especial que a su vez le ha proporcionado una ventaja competitiva. No obstante, si los precios de alquiler de oficinas bajan como se prevé que lo harán en los próximos años, perderían ese margen. Además, su irrupción sin duda fue un reclamo para que los propietarios de oficinas mirasen con ojos golosos al coworking, y se planteasen el Space as a Service como un servicio complementario a los arrendamientos. No es algo sencillo: WeWork al igual que Spaces, tiene la ventaja de operar a nivel global, y estamos en un mundo cada vez más globalizado, por lo que no es éste un punto desdeñable. ¿Cuál será la clave del éxito? ¿Quién se llevará el gato al agua? Aunque el ecosistema de operadores de coworking se tiene que asentar y vivir un ciclo inmobiliario completo para que podamos hacer previsiones más fiables, posiblemente la tecnología será clave y un elemento diferenciador entre propietarios y operadores.

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