Una de las preguntas que más gestores de espacios se hacen posiblemente sea qué parámetros siguen los inversores a la hora de decidirse a invertir en un espacio de coworking. ¿Cómo saber si se está apostando por un negocio rentable? Este análisis además resulta clave también a la hora de poner en valor nuestro centro: ¿qué parámetros debería tener en cuenta para calcular el valor de mi espacio de coworking? O lo que es lo mismo, ¿qué hace que invertir en un centro de coworking merezca la pena? ¿Dónde reside su valor y cómo podemos hacer este análisis? José Antonio de Pedro, de Rialto Capital, compartió algunas claves para ello en Coworking Spain Conference 2018.
¿Qué lleva a un inversor a apostar por el coworking y qué valora para hacerlo? En cualquier inversión la ruta parece obvia: he de invertir x, para generar una rentabilidad y, y así obtener una creación de valor Z. En el caso del coworking, esta fórmula es válida, pero ni la aproximación ni los valores a tener en cuenta son los que seguramente tendríamos si hablásemos otro tipo de negocio. Sobre todo, porque los centros de coworking crean a través de sus servicios una comunidad, que a su vez forma parte de lo que ofrecen a sus usuarios. Medir en qué sentido es atractiva e interesante una comunidad, y cuándo aporta verdadero valor, no es tarea fácil, por lo que el análisis de la inversión puede resultar complejo. La labor del operador es clave, ya que la gestión del espacio y las actividades que se diseñen para animar esa comunidad serán sus principales herramientas para crear valor. Y es que hemos pasado de vender espacios, donde el inmueble era el principal activo de valor, a vender experiencias: tanto el diseño del espacio en el que tendrá lugar y la localización (ciudad, barrio) y la comunidad con la que se compartirá delimitan y conforman el tipo de “experiencia” que se está ofreciendo. La labor del operador en la gestión de estos activos (gestiona el espacio, crea la atmósfera, anima la comunidad), será determinante en el valor del espacio. Lo que sí es cierto y también debemos tener en mente es que, hoy por hoy, el coworking no transmite la fiabilidad que otro tipo de negocio, por lo que la tasa de capitalización no es tampoco la que tendríamos en otros casos.
El análisis de la inversión: ¿por dónde empezar?
Cuando llega el momento de invertir, es necesario tener una hoja de ruta basada en un análisis exhaustivo. Realizar un estudio de mercado para conocer el alquiler medio en la zona y comparar, es un paso ineludible. Además, con el fin de definir el producto, también habría que estimar cuanto está dispuesto a pagar el cliente (modelo de alquiler con gastos incluidos) y a quién estaría dirigido el espacio (perfil de la comunidad). Estos datos serán de gran ayuda para saber en qué margen de inversión nos podemos mover para que ésta sea rentable. Si sé que mi usuario está dispuesto a pagar una determinada cantidad, quizá sea más ventajoso subir la inversión y subir posteriormente la renta, que no escatimar, aunque ello me permitiera mantener unos precios más bajos. Por otro lado, es importante observar en el análisis del entorno la densificación (uso intensivo del suelo urbano), ya que cuanto mayor sea ésta, mayor será la rentabilidad del espacio (se llega a más gente). Otro aspecto importante es la flexibilidad en la inversión (hasta el 30%) para ajustar los riesgos.
Además de revisar estos aspectos, para Josá Antonio de Pedro es esencial el operador con el que se trabajará. La relación debe basarse siempre en la confianza (fiabilidad y valores) y en una óptima comunicación (transparencia y fluidez, para saber qué sucede en todo momento en el espacio). Además de una actitud proactiva con actividades que animen la comunidad e ideas renovadoras, es recomendable siempre que el operador lleve a cabo un trabajo de reporting concienzudo: a través de estos informes de actividad y resultados, se ofrece un análisis del negocio que permite dar valor al trabajo que se ha hecho. Además de que repercute en una relación absolutamente transparente, lo que fomenta y refuerza la confianza.
En cuanto a los contratos entre operadores y propietarios, existen dos tipos: Lease contract (Contrato de arrendamiento) y Management Contract (Contrato de administración). En el contrato de arrendamiento el operador asume casi todos los gastos (limpieza, internet, electricidad…) dejando al dueño básicamente el pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Esta modalidad es adecuada para las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria cuya actividad es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento). En el caso del contrato de administración la situación es la contraria: el dueño asumiría todos los gastos y su riesgo sería más alto para él, siendo una modalidad no recomendable para SOCIMIS.
Un aspecto también diferenciador y a tener muy en cuenta es el uso de la tecnología: es posible hacer un análisis en tiempo real del consumo, que permite optimizar los contratos (consiguiendo un 25% de ahorro en gastos fijos) y evitar consumos innecesarios (una reducción del 10% de los gastos variables). La gestión remota de infraestructuras, el data driven design (tomar decisiones de diseño basadas en datos) o el uso de apps e innovaciones que mejoren la experiencia del usuario también son herramientas que permiten al operador crear una propuesta de valor.
La creación de valor en el ámbito del coworking viene dada por la mejora del activo y/o una mejora en el ingreso neto de operación. ¿Cómo mejorar el ingreso neto de operación? Reduciendo los gastos y aumentando los ingresos. Ese aumento está ligado a la actividad del operador en su labor de aumentar el valor de la comunidad: a través de rentas más altas y/o mejorando la ocupación.
